El condominio es una situación en la que varias personas son propietarias de una misma cosa. Por ejemplo, si un edificio pertenece a tres personas, cada una tiene una parte del edificio. Pero, ¿qué pasa si una de las personas quiere ser el único propietario del edificio? Ahí es donde entra en juego la extinción de condominio.
Ejemplo de contrato de extinción de condominio en México
¿Cómo se lleva a cabo la extinción de condominio?
En primer lugar, todos los copropietarios deben estar de acuerdo en realizar la extinción. Se debe redactar un documento en el que se establezca la adjudicación de todas las cuotas o partes correspondientes a los distintos copropietarios en favor de uno de ellos (adjudicatario) a cambio del pago del precio correspondiente a cada uno de los restantes copropietarios.
Este documento debe ser firmado por todos los copropietarios y debe ser presentado ante un notario para su registro. Es importante destacar que este proceso puede ser costoso ya que se deben pagar impuestos y gastos notariales.
Una vez registrado el documento, el adjudicatario se convierte en el único propietario del bien y debe asumir todas las obligaciones ligadas con el mismo, como el pago de impuestos y tasas locales.
¿Qué derechos adquiere el adjudicatario en la extinción de condominio?
Pues adquiere todos los derechos que tenían los demás copropietarios, por ejemplo, el derecho a usar y disfrutar del bien, el derecho a venderlo, el derecho a hipotecarlo, entre otros.
Además, el adjudicatario también adquiere las obligaciones que tenían los demás copropietarios, como pagar los impuestos y tasas locales que recaigan sobre el bien, así como cualquier otra obligación que se derive de la propiedad del bien.
Es importante tener en cuenta que la extinción del condominio no afecta a los derechos de terceras personas que dispongan de derechos sobre el bien, como una hipoteca o un derecho de usufructo. Dichos derechos permanecerán sobre el bien y deberán respetarse.
¿Cómo se fija el precio en el contrato de extinción de condominio?
En la mayoría de los casos, lo que se hace es contratar a un perito o tasador para que determine el valor actual del bien. El perito tendrá en cuenta el estado de conservación del bien, su ubicación, sus características y otros factores relevantes para fijar su valor.
Una vez que se tiene el valor del bien, se debe calcular cuánto corresponde a cada copropietario en función de su cuota de participación en el condominio. Por ejemplo, si hay cuatro copropietarios y cada uno tiene una cuota del 25%, el precio que deberá pagar el adjudicatario a los demás copropietarios será el 75% del valor del bien.
Es importante tener en cuenta que el precio que se fije en el contrato de extinción de condominio debe ser justo y equitativo para todas las partes involucradas. En caso de que haya desacuerdo en cuanto al valor del bien o al precio a pagar, se puede recurrir a un juez para que tome una decisión al respecto.
¿Cuáles son las ventajas y desventajas de la extinción de condominio?
La extinción de condominio permite la unificación de la propiedad en una sola persona, lo que significa que ya no tienes que compartir la propiedad con otros copropietarios. Esto puede ser especialmente útil si quieres vender el bien en el futuro, ya que no tendrás que obtener el permiso de los demás propietarios.
Otra ventaja importante es que la extinción de condominio tiene ventajas fiscales. Al realizar la extinción de condominio, solo tendrás que pagar el Impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados, en lugar de pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que se aplica en la venta de cuotas de propiedad. Esto puede resultar en un ahorro significativo.
Sin embargo, también hay algunas desventajas a considerar. En primer lugar, la extinción de condominio puede ser costosa, ya que se requiere un acuerdo entre los copropietarios y un abogado para redactar el contrato correspondiente. Además, si no hay acuerdo entre los copropietarios, la división de la cosa común se realiza mediante subasta, lo que puede llevar a una pérdida financiera.
Otra posible desventaja es la pérdida de control sobre la propiedad. Una vez que se realiza la extinción de condominio, ya no tendrás derecho a tomar decisiones relacionadas con la propiedad sin el permiso del nuevo propietario. Además, si el nuevo propietario decide vender la propiedad en el futuro, no tendrás derecho a recibir una parte de las ganancias.
¿Qué diferencia existe entre la extinción de condominio y la división de cosa común?
La extinción de condominio implica terminar con la propiedad compartida y dejar el bien en manos de una sola persona o entidad, mientras que la división de cosa común implica dividir el bien en partes iguales para que cada copropietario tenga su propia porción.
¿Cómo se inscribe el contrato de extinción de condominio en el Registro Público de la Propiedad?
Para inscribir el contrato de extinción de condominio en el Registro Público de la Propiedad, es necesario realizar una serie de pasos. Lo primero es tener el contrato de extinción de condominio debidamente firmado y sellado por todas las partes involucradas, es decir, los copropietarios y el adquirente.
Luego, se debe acudir al Registro Público de la Propiedad correspondiente a la ubicación del bien inmueble que se va a dividir. Allí, se debe presentar el contrato de extinción de condominio, junto con la documentación que acredite la propiedad del bien inmueble.
El Registro Público de la Propiedad revisará la documentación presentada y si todo está en orden, procederá a la inscripción del contrato de extinción de condominio en su registro. Una vez inscrito, el adquirente del bien inmueble será el único propietario del mismo.
¿Qué consecuencias fiscales tiene la extinción de condominio?
La extinción de condominio puede tener implicaciones fiscales tanto para los propietarios que ceden su parte como para el propietario que adquiere la propiedad total del bien.
En el caso de los propietarios que ceden su parte, deben tener en cuenta que esta operación puede estar sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD), dependiendo de la normativa fiscal de cada comunidad autónoma. Este impuesto grava la transmisión de la propiedad y se calcula sobre el valor de la parte transmitida, de acuerdo con la tarifa que establece cada comunidad autónoma.
Por otro lado, el propietario que adquiere la propiedad total del bien también debe tener en cuenta las implicaciones fiscales de la operación. En este caso, la adjudicación de las partes correspondientes a los demás propietarios se considera una adquisición de bienes y está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD), al igual que en el caso anterior.
Además, una vez que el adquirente se convierte en el único propietario del bien, debe asumir todas las obligaciones fiscales relacionadas con el mismo, como el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) o el Impuesto de Circulación, en el caso de vehículos.
¿Qué sucede si no se llega a un acuerdo en la extinción de condominio?
Si no hay acuerdo ni en la venta del bien, se podrá llegar a solicitar en vía judicial la división del mismo mediante subasta pública. Esto significa que un juez ordenará la venta del bien a través de una subasta, y el dinero obtenido se repartirá entre los copropietarios según su cuota de propiedad.
Casos prácticos de extinción de condominio en México
Por si aún no te ha quedado claro en que consiste el contrato de extinción de condominio, echa un vistazo a los siguientes ejemplos:
Un ejemplo común de extinción de condominio es cuando dos personas compran una casa juntas y luego deciden que uno de ellos quiere quedarse con la propiedad. La extinción de condominio se utiliza para transferir la propiedad de la casa a una sola persona y pagarle al otro copropietario su parte correspondiente.
Otro ejemplo es cuando varios hermanos heredan una propiedad de sus padres y deciden que uno de ellos quiere comprar la parte de los demás. En este caso, se puede utilizar la extinción de condominio para que el hermano que quiere comprar se convierta en el único propietario de la propiedad.