En este artículo hablaremos sobre un tema muy importante en el mundo del notariado: la escrituración de terrenos ejidales. Pero, ¿Qué es un terreno ejidal? Bueno, para explicarlo de manera sencilla, un terreno ejidal es aquel que pertenece a una comunidad de ejidatarios, es decir, personas que tienen derecho a trabajar en él pero no son propietarios individuales. Estos terrenos se destinan principalmente a actividades agrícolas, ganaderas o pesqueras.
Ahora bien, ¿Por qué es importante escriturar un terreno ejidal? La respuesta es muy simple: para proteger tus derechos como propietario. Al escriturar un terreno ejidal, se transforma en propiedad privada y se obtiene un título de propiedad que te da la seguridad jurídica de que eres el dueño legítimo del terreno. Además, al estar registrado en el Registro Público de la Propiedad, se evita cualquier tipo de fraude o conflicto legal en el futuro.
Paso 1: Verificar que el terreno sea efectivamente un ejido
Para verificar que el terreno que quieres comprar es un ejido, debes pedir al ejidatario que te muestre su certificado parcelario.
¿Qué es el certificado parcelario y cómo se obtiene?
El certificado parcelario es un documento que acredita la posesión de una parcela en un ejido. Es decir, es el documento que te da el derecho de ser ejidatario y tener un pedacito de tierra en un ejido. Este documento es expedido por el Registro Agrario Nacional (RAN), que es una dependencia del Gobierno Federal encargada de llevar el registro de la propiedad de la tierra en México.
Para obtener el certificado parcelario, es necesario cumplir con ciertos requisitos. En primer lugar, se debe ser parte de un ejido y tener una parcela asignada. Luego, se debe acudir al RAN y presentar una solicitud de certificado parcelario, en la que se deben proporcionar los datos personales del solicitante y los datos de la parcela que se posee.
Además, se deben presentar ciertos documentos, como el acta de la asamblea ejidal en la que se asignó la parcela al solicitante, un comprobante de domicilio, una identificación oficial y un comprobante de pago de derechos. Una vez que se han presentado todos estos documentos, el RAN realiza una revisión y, si todo está en orden, emite el certificado parcelario.
¿Qué hacer si el terreno está designado para el uso de más de un ejidatario?
Si el terreno que quieres comprar está designado para el uso de más de un ejidatario. Lo primero que debes saber es que sí se puede escriturar un terreno ejidal en este caso, ya que esto no es un impedimento. Debes asegurarte de que cada uno de los ejidatarios presente su certificado de derechos parcelarios y manifieste su voluntad de ceder el terreno.
Paso 2: Plasmar por escrito los detalles de la enajenación
En este paso, lo que se busca es dejar constancia por escrito de la intención del ejidatario o grupo de ejidatarios de ceder el terreno a un particular. Es importante que este documento contenga todos los detalles de la operación que se establezcan entre el adquirente y el o los ejidatarios, como el precio de venta, la forma de pago, la fecha de entrega, entre otros.
Es importante mencionar que cuando se enajena un terreno ejidal, el ejidatario o ejidatarios deben ofrecer primero su adquisición a sus familiares directos en línea horizontal o hacia abajo (esposo/a, cónyuges e hijos). En caso de que estos expresen por escrito su negativa o, en su defecto, no respondan en un plazo de 30 días, se podrá iniciar la negociación con un tercero.
Paso 3: Ratificar el acuerdo ante el comisario ejidal
Una vez que hayas acordado los detalles de la enajenación con los ejidatarios, es importante que se presenten ante el comisario ejidal o un representante autorizado para que ratifiquen el acuerdo.
¿Por qué es importante hacer esto? Bueno, porque el comisario ejidal es la autoridad encargada de llevar el registro de los ejidatarios y sus derechos sobre las parcelas. Al ratificar el acuerdo ante él, se aseguran de que el cambio de titularidad del terreno quede registrado de manera oficial y legal.
Además, es importante que en esta comparecencia estén presentes dos testigos que puedan dar fe del acto. Esto es para tener una evidencia tangible del acuerdo en caso de que se presente algún problema en el futuro.
¿Cómo se registra el nuevo titular ante el RAN?
¿Qué documentos se necesitan para la ratificación del acuerdo?
Si estás interesado en saber qué documentos se necesitan para la ratificación del acuerdo debes saber que la ratificación del acuerdo es un proceso en el que ambas partes involucradas en un acuerdo se presentan ante un notario público para confirmar que están de acuerdo con los términos establecidos en el documento.
Ahora bien, ¿Qué documentos se necesitan para este proceso?:
- El documento en el que se establecen los términos del acuerdo: Este documento debe estar firmado por ambas partes y debe incluir todos los detalles del acuerdo, como el objeto del mismo, las obligaciones de cada parte y las condiciones de pago, entre otros.
- Identificaciones oficiales: Ambas partes deben presentar una identificación oficial vigente, como la credencial de elector o el pasaporte.
- Testigos: Es necesario contar con la presencia de dos testigos que puedan dar fe de que ambas partes estuvieron presentes y de que se ratificó el acuerdo.
- Comprobante de pago: En algunos casos, se puede requerir un comprobante de pago para cubrir los honorarios del notario público.
Para registrar al nuevo titular ante el RAN, es necesario que el terreno ya haya sido vendido y que se hayan cumplido todos los requisitos legales para la enajenación del terreno.
Una vez que se hayan cumplido todos los requisitos, el comisario ejidal o el representante autorizado deberá hacer el registro del nuevo titular ante el RAN. Para hacer esto, se debe presentar la solicitud FF-RAN-01 para obtener el dominio pleno del terreno ejidal, que es un documento que se obtiene en el RAN.
Además, se deben presentar los certificados parcelarios de los ejidatarios originales y el padrón de ejidatarios expedido por el RAN. También se debe presentar el acta de la Asamblea Ejidal donde se efectuó el nombramiento del adquirente como nuevo ejidatario.
Una vez que se hayan presentado todos estos documentos, el comisario ejidal o el representante autorizado deberá hacer el registro del nuevo titular ante el RAN.
Paso 4: Reunir toda la documentación legal necesaria
Dependiendo del estado en el que te encuentres la documentación necesaria podría variar pero, por lo general la documentación necesaria para escriturar un terreno ejidal son los siguientes:
- Identificaciones oficiales: tanto el comprador como el vendedor deben presentar una identificación oficial vigente, como la credencial de elector o el pasaporte.
- Certificados parcelarios: estos documentos son expedidos por el Registro Agrario Nacional y acreditan que el terreno es propiedad del ejido. Es importante que los ejidatarios originales presenten sus certificados parcelarios para demostrar que tienen derecho a vender el terreno.
- Solicitud FF-RAN-01: este documento es necesario para obtener el dominio pleno del terreno ejidal. Es una solicitud que se presenta ante el Registro Agrario Nacional y que debe ser llenada por el comprador.
- Certificado de no preferencia: este certificado es necesario para demostrar que los familiares directos de los ejidatarios no tienen intención de adquirir la propiedad del terreno ejidal. Este documento se obtiene en la asamblea ejidal.
- Padrón de Ejidatarios: este documento es expedido por el Registro Agrario Nacional y contiene la lista de todos los ejidatarios del núcleo de población donde se encuentra el terreno. Es importante presentarlo para demostrar que el vendedor es un ejidatario legítimo.
Paso 5: Acudir con la contraparte ante el notario público
Un notario público es un funcionario público que tiene la facultad de dar fe pública y autenticidad a los actos y documentos que se le presentan. En el caso de la escrituración de un terreno ejidal, el notario público es la única autoridad facultada para emitir el título de propiedad privada.
Es importante mencionar que no cualquier notario público puede realizar este trámite, ya que se requiere de un notario público especializado en casos agrarios. Este tipo de notario tiene los conocimientos y experiencia necesarios para llevar a cabo este tipo de escrituraciones.
Una vez que se tiene toda la documentación legal reunida, ambas partes involucradas deberán acudir juntas ante el notario público. Este plasmará en un documento legal la enajenación del terreno y su transformación a propiedad privada. Es importante que ambas partes estén presentes para que puedan firmar el documento y dar fe de que están de acuerdo con los términos y condiciones establecidos.
Después de que el notario público haya elaborado el documento, este título de propiedad será inscrito por el notario en el Registro Público de la Propiedad. Una vez que se haya inscrito el título, el adquirente se convertirá en el propietario legal del terreno.
Riesgos de comprar un terreno ejidal en México
Este tipo de terrenos conlleva riesgos legales importantes que debes tener en cuenta antes de invertir tu dinero.
- Falta de seguridad jurídica: Los terrenos ejidales no cuentan con escrituras a nombre de un particular, lo que significa que no tendrás respaldo legal sobre la propiedad. Esto puede resultar en la pérdida de la tierra e inversión realizada en ella.
- Limitaciones en la venta: Los ejidatarios no tienen la libertad de vender sus terrenos a quien deseen. Solo pueden enajenar o ceder la tierra a otros ejidatarios, lo que dificulta la transacción y la posibilidad de obtener beneficios futuros.
- Riesgo de conflictos legales: Al carecer de documentación adecuada, los terrenos ejidales pueden ser objeto de disputas legales con terceros. Esto puede generar problemas y costos adicionales en el futuro.
- Dificultad para acceder a financiamiento: Al no contar con la seguridad jurídica necesaria, es complicado obtener financiamiento hipotecario para un terreno ejidal. Esto limita tus opciones de inversión y desarrollo del terreno.