Hay muchas personas que están interesadas en adquirir propiedades a través de remates judiciales o (subastas), ya que el precio suele ser considerablemente menor al valor de mercado. Sin embargo, es importante que se conozcan las condiciones y requisitos previos a la compra, para evitar problemas en el futuro.
En primer lugar, es necesario saber que son los remates judiciales que se realizan cuando un bien inmueble ha sido puesto a la venta por orden de un juez, debido a una situación financiera o legal de embargo o reposesión y además como funcionan.
¿Cómo funciona el procedimiento de subasta judicial electrónica?
La subasta judicial es un proceso en el que se venden cosas entre ellas inmuebles que alguien debe pagar. Por ejemplo, si alguien debe dinero y no lo paga, se pueden vender sus cosas para pagar la deuda. Estas cosas se venden en una subasta, que es como una venta especial en la que la gente ofrece dinero por las cosas. La subasta se hace en línea en un sitio web especial. La persona que ofrece más dinero por las cosas, gana la subasta y se lleva las cosas. El dinero que se obtiene de la subasta se utiliza para pagar la deuda.
¿Cómo participar en una subasta judicial electrónica?
Para participar en una subasta judicial electrónica, debes seguir los siguientes pasos:
- Accede al Portal de Subastas Electrónicas del Boletín Oficial del Estado.
- Regístrate en el portal con tus datos personales y bancarios.
- Busca la subasta en la que estás interesado y revisa la información detallada de los bienes a subastar.
- Realiza la consignación del 5% del valor de tasación de los bienes a través de la pasarela de pagos de la Agencia Tributaria.
- Espera a que comience la subasta y realiza tus pujas electrónicas durante el plazo de veinte días naturales desde su apertura.
- Si tu puja resulta ganadora, deberás abonar el resto del importe en un plazo determinado y proceder a la recogida de los bienes.
Es importante que leas detenidamente las condiciones de la subasta y que te asegures de cumplir con todos los requisitos antes de participar. Si tienes dudas, puedes consultar con un abogado o con el equipo de soporte del portal de subastas.
Ventajas y desventajas de la subasta judicial electrónica frente a la subasta presencial
Hay dos formas de participar en una subasta o remate judicial, la presencial y la vía online pero,
¿Cuáles son las ventajas de la subasta judicial electrónica? Bueno, en primer lugar, es más cómoda para los compradores, ya que pueden participar desde cualquier lugar con acceso a internet. Además, es más transparente, ya que todo el proceso se realiza a través de un portal de subastas y se puede ver toda la información sobre la subasta en línea. También es más rápida, ya que no hay que esperar a que se haga la subasta en persona.
Pero, ¿y las desventajas? Bueno, en primer lugar, puede ser más difícil de entender para las personas mayores o que no están familiarizadas con la tecnología. Además, puede haber problemas técnicos que impidan la participación en la subasta. Y por último, puede haber menos emoción y adrenalina que en una subasta presencial, ya que no hay gente gritando y pujando en persona.
Por otro lado, ¿Cuáles son las ventajas de la subasta presencial? Bueno, en primer lugar, es más fácil de entender para las personas mayores o que no están familiarizadas con la tecnología. Además, hay más emoción y adrenalina, ya que se puede ver a la gente pujando en persona. Y por último, se puede inspeccionar los bienes antes de la subasta, lo que puede ser una ventaja para los compradores.
Pero, ¿y las desventajas? Bueno, en primer lugar, puede ser menos cómoda para los compradores, ya que tienen que desplazarse al lugar de la subasta. Además, puede haber menos transparencia, ya que no se puede ver toda la información sobre la subasta en línea. Y por último, puede ser más lenta, ya que hay que esperar a que se haga la subasta en persona.
Las diferentes fases en el proceso de comprar un inmueble en subasta judicial
Fase de adjudicación
La participación del abogado es fundamental en la etapa de adjudicación, para revisar el expediente y los antecedentes de la propiedad antes de comparecer al remate. De esta forma podrás asegurarte que todo esté en orden. Una vez que el bien ha sido adjudicado a tu nombre, debes solicitar al juzgado que el expediente se ponga a disposición del notario de tu lección.
Fase de escrituración
Escrituración. Una vez terminado el juicio, el notario recogerá el expediente judicial en el juzgado y estudiará el propio expediente y los antecedentes de la propiedad para preparar la documentación relativa a la escritura que se utilizará para cerrar la operación de compra.
La importancia de tramitar las constancias que acrediten que el inmueble está libre de gravámenes. Cuando se va a adquirir un inmueble, es importante que el notario solicite todas las constancias necesarias para acreditar que el mismo está libre de gravámenes. De esta forma, se asegura al comprador que no existen problemas con respecto a la propiedad y que podrá hacer uso de ella en el futuro sin ningún inconveniente.
En caso de un remate, si la propiedad no está al corriente en los pagos, será el comprador quien deberá cubrirlos. Por lo tanto, es indispensable que todos los documentos estén en orden antes de firmar cualquier contrato.
Si tiene alguna duda sobre este tema o requiere asesoramiento, no dude en contactar a su notario. Él podrá orientarlo sobre las mejores opciones para usted y ayudarle a realizar todos los trámites necesarios para adquirir la propiedad que desea.
Cuando toda la documentación esté lista, el notario pondrá a consideración del juez el proyecto de la escritura, ya que será el juez quien firmará esa escritura en rebeldía de la persona que era propietaria del inmueble. Cuando el proyecto esté aprobado por el juzgado, se otorga la escritura y se procede a la firma de la misma por el juez, el comprador y el notario.
En México, para adquirir un inmueble es necesario seguir un procedimiento legal en el que intervengan diversas autoridades. Una de estas autoridades es el notario, quien tiene la responsabilidad de llevar a cabo todos los trámites legales necesarios para la transferencia de propiedad.
El primer paso es obtener el avalúo del inmueble, ya que este es un requisito indispensable para realizar cualquier transacción inmobiliaria. El avalúo servirá para determinar el precio de venta del inmueble y, además, se usará como base para calcular los impuestos correspondientes.
Si el inmueble está ubicado en la Ciudad de México, el notario también deberá obtener un certificado de zonificación. Este certificado indica qué tipo de construcción se puede realizar en el inmueble y cuáles son las normas urbanísticas aplicables.
Una vez que se han cumplido todos los requisitos, el notario pone a consideración del juez el proyecto de escritura. Es el juez quien firmará la escritura en rebeldía de la persona que era propietaria del inmueble. Cuando el proyecto esté aprobado por el juzgado, se otorga la escritura y se procede a la firma de la misma por el juez, el comprador y el notario.
Fase de pago de impuestos
El pago de impuestos es uno de los factores que hay que tener en cuenta a la hora de comprar un inmueble. En el caso de adquirirlo a través de un remate, el costo por pago de impuestos es mayor que el que se pagaría en una operación de compraventa común y corriente.
Esto se debe a que el adquirente del inmueble cubre gastos que normalmente corresponderían al vendedor, como por ejemplo, el Impuesto sobre la Renta.
Fase de Inscripción de escritura en el Registro Público de la Propiedad
El proceso de inscripción de una escritura en el Registro Público de la Propiedad es bastante sencillo. Una vez que se han pagado los impuestos, el notario elaborará el testimonio de la escritura y la inscribirá al Registro Público de la Propiedad, dando por terminado el proceso de adjudicación.
Si estás pensando en comprar un inmueble por remate, es importante que sepas que esta es una operación complicada que puede tardar entre 5 y 7 meses. Este proceso incluye el trámite notarial, por lo cual es importante que calcule cuánto tendrás que pagar en derechos, impuestos y honorarios.
En primer lugar, es necesario que sepas qué son los derechos de remate. Estos son los gastos que el comprador tiene que afrontar para adquirir la propiedad. En general, estos derechos equivalen al 10% del precio de venta del inmueble. Además, también tendrás que pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP), el cual equivale al 6% del precio de venta. Finalmente, debes considerar los honorarios del notario, los cuales suelen ser del 1% al 2% del precio de venta.
Todos estos gastos suman aproximadamente el 17% al 18% del precio de venta de la propiedad. Es importante que sepas esto antes de emprender la aventura de comprar un inmueble por remate.
Algunos conceptos que deberías conocer
Ya sabes como funciona y como participar en una subasta para comprar un inmueble pero, existen algunos conceptos que deberías tener claros si quieres comprar tu inmueble de esta forma y son los siguientes: el valor de tasación, el valor de salida, el depósito, la puja mínima, los tramos entre pujas y las cargas ocultas. A continuación te los explicamos, presta atención y toma nota.
Valor de tasación
El valor de tasación es el valor estimado de un bien, ya sea un inmueble o un objeto, que se utiliza como referencia para establecer su precio en una subasta o venta. Este valor se determina a través de una evaluación realizada por un tasador o perito, quien analiza las características del bien, su estado de conservación, su ubicación y otros factores relevantes para determinar su valor en el mercado.
Valor de salida
El valor de salida es el precio base o mínimo por el cual se inicia la subasta de un bien. Este valor es determinado por el juez o la entidad que realiza la subasta, y se establece en función del valor de tasación del bien subastado.
Depósito
En una subasta judicial, el depósito es una cantidad de dinero que los postores interesados deben depositar para poder participar en la subasta. El depósito suele ser del 5% del valor de salida de la subasta y se utiliza como garantía de que el postor está realmente interesado en adquirir el bien y que, en caso de resultar ganador, cumplirá con el pago del precio final.
Es importante destacar que si el postor no resulta ganador, el depósito le será devuelto íntegramente. Si resulta ganador, el depósito se descontará del precio final a pagar.
Puja mínima
La puja mínima en una subasta judicial es el precio mínimo que se establece para poder participar en la subasta y realizar una oferta por el bien en cuestión. Esta cantidad se establece en función del valor de tasación del bien y puede variar dependiendo de la situación particular de cada subasta. En algunos casos, la puja mínima puede ser igual al valor de tasación, mientras que en otros puede ser inferior.
Tramos entre pujas
Los tramos entre pujas en una subasta judicial son los incrementos mínimos que deben realizarse en cada puja para que sea válida. Estos tramos se determinan por el Letrado de la Administración de Justicia encargado de la subasta, y suelen establecerse en función del valor de tasación del bien subastado. En general, los tramos suelen ser más pequeños al principio de la subasta y aumentar a medida que se realizan más pujas. Esto se hace para fomentar la participación de los interesados y obtener el mejor precio posible por el bien subastado.
Cargas ocultas
Las cargas ocultas en una subasta son deudas o gravámenes que afectan al bien que se está subastando y que no están reflejados en la información proporcionada por el portal de subastas. Estas cargas pueden ser hipotecas, embargos, deudas fiscales, entre otras.
Para identificar estas cargas ocultas, es recomendable realizar una investigación previa al proceso de subasta. Se puede solicitar una nota simple del registro de la propiedad para conocer si existen cargas o gravámenes sobre el bien.
¿Qué sucede si no se alcanza la cantidad reclamada en la subasta?
Si en una subasta judicial no se alcanza la cantidad reclamada, se considera que la subasta ha quedado desierta. En este caso, se puede intentar una nueva subasta con una cantidad mínima inferior a la anterior, o bien, se puede optar por otros procedimientos de realización forzosa de los bienes embargados, como la enajenación directa o la enajenación por persona o entidad especializada.
¿Qué sucede si no se consigna el depósito en una subasta?
Si no se consigna el depósito, el postor no podrá participar en la subasta. Es decir, no podrá hacer ninguna oferta ni pujar por el bien que se está subastando. Además, si el postor no consigna el depósito y aún así hace una oferta, esta será considerada nula y no tendrá ningún valor. Por otro lado, si el postor que ganó la subasta no consigna el depósito en el plazo establecido, se considerará que ha renunciado a la compra del bien y se procederá a la subasta del mismo nuevamente. Además, el postor perderá el depósito que había consignado previamente.
